Дефицитные площади

Основная причина роста цен на недвижимость — перевес спроса над предложением. На рынке сформировался дефицит площадей. На первый взгляд их достаточно. Даже есть переизбыток, если говорить об определенном качестве. Но украинцам надоел ширпотреб, в частности хрущевские малометражки, и люди присматриваются к более качественному товару. Так что очевидны ближайшие тенденции.

Недвижимость экономкласса в перспективе перейдет в разряд стартовой площадки для приезжих в большой город. Купив такую полуквартиру, человек изначально понимает, что в перспективе ее необходимо поменять на более качественное жилье. Последнего же в Украине не хватает. Перспективы удовлетворения такого спроса пока туманны. Качественная недвижимость — долгосрочная и не продается владельцем по истечении нескольких лет со дня покупки. Часть таких квартир в принципе приобретается «на всю жизнь». Следовательно, основной источник предложения «холеных» квадратов — первичный рынок, который сегодня практически мертв.

По данным Госкомстата, в Украине объемы строительных работ в январе 2009-го сократились по сравнению с аналогичным периодом 2008-го на 55%. Согласно результатам исследования девелоперской компании NAIPickard, предложение недвижимости в Киеве катастрофически падает. За первое полугодие на первичном рынке сокращение составило 20%. На первичке укоренился дефицит, в первую очередь качественной недвижимости. Надолго ли? В этом вопросе стоит учитывать, что застройщики продолжают сокращать объемы работ. Спрос же просто затих по причине кризиса. Из этого следует, что дефицит на первичном рынке просуществует долго. Даже если предположить, что кризис закончится уже в начале следующего года, первые новостройки поступят в продажу, по мнению экспертов, месяцев через 10—12. Поэтому можно прогнозировать, что цены на первичную недвижимость в среднесрочной и долгосрочной перспективе не упадут. Заявления некоторых экспертов о том, что цены в ближайшее время рухнут, очевидно, безосновательны. По мнению президента Союза специалистов по недвижимости Киева Игоря Однопозова, сообщения, что цены на недвижимость будут снижаться, — «утка», которая при детальном рассмотрении не выдерживает критики. «Стратегически я не вижу другого эффективного вложения свободных средств, кроме как в недвижимость», — считает И.Однопозов.

Кому выгодно «отвернуть» покупателя? У экспертов на этот счет есть две версии. Первая — отток наличности с депозитов в реальную экономику невыгоден некоторым крупным банкам. Вторая — украинцев от покупки недвижимости «отговаривает» международный посреднический капитал, подминающий все, что представляет собой надежное хранилище для ненадежных дензнаков. Понятное дело — повышенный спрос на первичную недвижимость спекулятивному капиталу ни к чему.

Деньги — это все-таки бумага

Другая причина удорожания недвижимости на первичном рынке — страх населения за свои сбережения. Даже если они конвертированы в надежные валюты. «Твердые» доллары, по мнению большинства экспертов финансового рынка, на сегодняшний день существенно «обмякли». Рассчитывать на то, что заработанным капиталом, сохраненным в американской валюте, можно будет без потерь воспользоваться в долгосрочной перспективе, сегодня вряд ли приходится. По мнению Игоря Бураковского, директора Института экономических исследований и политических консультаций, в мире нет ни одной страны, где бы национальная валюта была обеспечена золотом или другим подобным товарным наполнением. «Сегодня у нас «бумажный» стандарт денег. А бумажные деньги имеют во многом символическую структуру», — считает И.Бураковский.

Отечественные и международные эксперты заявляют в СМИ, что доллар изжил себя и в перспективе ему необходима замена — новая мировая валюта. Недвузначные комментарии мы слышим и о дальнейшей судьбе евро.

Глобальные проблемы с единой денежной единицей среднему украинцу не очень интересны. Его беспокоит в первую очередь судьба личной копилки с европейскими или отечественными дензнаками. Тем более что уровень понимания сути финансовой системы среди наших сограждан в последние годы значительно повысился. Люди осознают: деньги — это бумага. Контролировать ее стоимость и надежность они не в силах. Гораздо надежнее — материальный капитал, однако он быстро обесценивается. Собственник, к примеру, новенького автомобиля, только что купленного в автосалоне, может продать его, даже не обкатав, только если уступит в цене. В этом плане недвижимость является уникальным исключением. «Квартирный» капитал не обесценивается и приносит прибыль как за счет правильного использования его в аренде, так и благодаря росту цен по причине превышения спроса над предложением.

Хотя, по правде говоря, в Украине актуальнее вопрос не как заработать, а как сохранить заработанное. По мнению политологов, в стране политически поддерживается относительная стабильность экономики накануне выборов. Сколько она будет продолжаться, никто не знает. Большинство украинцев чувствуют, что «после» ситуация резко изменится. В какую сторону — не говорим, чтобы не быть обвиненными в политической антирекламе. В целом ожидать снижения цен, и не только на недвижимость, вряд ли стоит. Логично предположить, что любому собственнику лучше подождать, нежели продавать себе в убыток. В подтверждение берем факт снятия некоторыми столичными застройщиками с продажи новой недвижимости. От пояснений продавцы отказались. Все это говорит о том, что стройкомпании подошли к границе компромиссов. То есть в дальнейшем вопрос уступок в цене уже не будет актуальным. Вместо него встанет другой, уже для покупателей, — вопрос поиска стоящего объекта капиталовложения.

Делайте выводы сами

Если еще в начале лета эксперты прогнозировали на осень незначительные ценовые подвижки на рынке недвижимости в сторону роста, то сегодня прогнозы звучат более уверенно. На весь 2010-й специалисты рынка обещают рост цен. Тем более что кризисные веяния сошли на нет и на самом большом мировом рынке недвижимости — в США. По данным агентства Bloomberg, объемы продаж уже в этом году могут вырасти на 11% по сравнению с 2008-м. По словам главного экономиста крупнейшего американского ипотечного агентства Freddie Mac Фрэнка Нотхафта, недавняя череда позитивных новостей об увеличении объемов продаж и квартальном росте цен свидетельствует о том, что рынок недвижимости США стабилизируется. Если вспомнить, как разворачивался мировой кризис, в украинский рынок недвижимости негативные процессы пришли спустя год после начала финансового кризиса в США.

Конечно, можно не учитывать глобальные факторы. Однако это именно то, чем мы все, как правило, и занимаемся. А потом задаем вопросы «что делать и кто виноват?».