На
днях Министерство юстиции внесло некоторые изменения в "Инструкцию о
порядке осуществления нотариальных действий", которые непосредственно
касаются десятков тысяч украинцев, купивших квартиры в кредит. Одно из
нововведений гласит, что отныне нотариусы могут самостоятельно
совершать исполнительные надписи на ипотечных договорах, которые
позволяют изымать заложенные квартиры, только в связи с просрочкой
выплат обязательных платежей в случае окончания срока основного и
ипотечного договоров.
Банкиры считают, что действия Минюста
могут привести к исчезновению ипотечного кредитования и возникновению
проблем в строительной отрасли
Как сообщил "ФАКТАМ" директор
Европейского агентства по возврату долгов Александр Ильчук, до
последнего времени банки могли использовать три механизма изъятия
залогового имущества у проблемных должников. Первый механизм - путем
наложения на ипотечный договор исполнительной нотариальной надписи.
После этого исполнительная служба сразу получала право изъять
заложенную квартиру и реализовать ее. Второй - изъятие в судебном
порядке. Но это сложная процедура, требующая привлечения юристов и
длящаяся несколько месяцев, а то и лет. Третий механизм - изъятие по
условиям ипотечного договора. Применяется в том случае, когда банк
указал в договоре норму, согласно которой кредитор может во внесудебном
порядке забрать залог в случае возникновения кредитной задолженности.
Теперь первый вариант стал невозможен. По мнению Александра Ильчука,
такое решение Минюста может спровоцировать увеличение количества
проблемных кредитов, что усугубит и без того плачевное состояние
банковской системы.
Негативное отношение к нововведениям
высказали специалисты Украинского кредитно-банковского союза в своем
обращении к Министерству юстиции Украины. Банкиры утверждают, что
"Гражданским кодексом и Законом Украины "Об ипотеке" предусмотрена
возможность совершения исполнительной надписи до окончания срока
основного обязательства и не установлены предостережения относительно
времени возникновения права на обращение за взысканием". В союзе
предполагают, что подобные действия Минюста могут привести к
исчезновению ипотечного кредитования из перечня услуг украинских банков
и возникновению проблем в строительной отрасли.
Но существуют и
интересы заемщиков. О том, что даст им нововведение, "ФАКТЫ"
поинтересовались у председателя координационного совета Ассоциации
антиколлекторов и правозащитников "Ваша надiя" Федора Олексюка:
-
Я считаю, что Минюст принял правильное решение, защитив интересы людей.
Например, почему заемщиков должны сразу, без суда, лишать главной
собственности - квартиры, если в данный момент, в условиях
экономического кризиса и роста безработицы, они временно не могут
возвращать долг?
- Но не решат ли люди, что теперь могут безнаказанно не возвращать долг?
-
Конечно, нет. Ведь решение Минюста не касается процедуры возврата
кредитов. Просто теперь банк, желающий изъять предмет ипотеки, должен
сначала обратиться со своими претензиями к заемщику в суд. И я считаю,
что это правильно! Ведь каждый гражданин имеет конституционное право на
судебную защиту. Но до недавнего времени существовала реальная
возможность отобрать у человека ипотечную квартиру, минуя судебные
инстанции.
"Кредитор сначала должен подать в суд на должника,
выиграть процесс и только после этого получит возможность взыскать
предмет ипотеки"
Рассказать о тонкостях нового порядка изъятия
залогового имущества "ФАКТЫ" попросили кандидата экономических наук
Александра Охрименко:
- Чтобы понять последствия принятых
Министерством юстиции изменений, стоит напомнить, что при получении
ссуды на покупку жилья человек заключает с банком два договора. Первый
- ипотечный, в котором указывается объект залога, его стоимость и
детали, связанные с переходом права собственности на него. Второй -
кредитный договор. В нем отмечается сумма долга и все условия его
погашения. Так вот, ипотечный договор при совершении нотариальной
надписи фактически превращается в исполнительный лист, и предмет залога
может быть изъят и продан на аукционе.
К сожалению, с приходом
финансового кризиса резко увеличилось число проблемных кредитов, и на
этом фоне активизировались так называемые черные коллекторы. Используя
слабые места законодательства, они начали проводить операции по изъятию
заложенных квартир.
Раньше не было четкости в некоторых нюансах
применения исполнительной надписи нотариусов. Бывают случаи, когда
стоимость заложенной квартиры, утвержденная в ипотечном договоре, выше
суммы долга, указанной в кредитном договоре. До последнего решения
Минюста в подобной ситуации была возможность с помощью нотариальной
надписи изъять заложенную квартиру, продать ее, погасить кредит, еще и
получить прибыль. Но иногда рыночная стоимость недвижимости оказывается
меньше суммы кредита. Поэтому даже после реализации заложенной квартиры
заемщик все равно остается в долгу. Еще в начале года были случаи
использования такой схемы черными коллекторами. Причем нередко ее
применяли при возникновении небольшой задолженности, иногда даже к
добросовестным заемщикам.
- А как это удавалось?
- Просто
коллекторы брали данные из реестра и выбирали только те объекты
ипотеки, которые можно было быстро и выгодно реализовать. А на то, есть
ли у заемщика задолженность, иногда даже не смотрели. Правда, довольно
быстро деятельность таких "беспредельщиков" пресекли, и уже с лета они
притихли. Но прецедент был создан.
Теперь Минюст устранил эту
лазейку и фактически установил, что нотариальную надпись на ипотечном
договоре можно совершать только в случае окончания срока кредитного
договора или по решению суда. Иными словами, банк сначала должен подать
в суд на должника, выиграть процесс и только после этого он получит
возможность взыскать предмет ипотеки, то есть заложенную недвижимость,
с помощью нотариальной надписи на ипотечном договоре. Логика Минюста
понятна и правильна - убрать возможность злоупотреблений.
- А
эта норма распространяется на все ныне действующие ипотечные договоры
или только на те, которые будут заключены после вступления в силу
изменений Минюста?
- Законы обратной силы не имеют. Поэтому,
думаю, запрет на совершение нотариальной надписи до истечения
кредитного договора или судебного решения будет действовать с нынешнего
момента. То есть все нотариальные надписи, наложенные на ипотечные
договоры ранее, могут быть исполнены.
- Сейчас многие финансисты опасаются того, что заемщики решат, будто они безнаказанно могут не платить по кредиту. Так ли это?
-
Ни в коем случае! Никто не запрещает банкам арестовывать и изымать
предмет ипотеки у злостных неплательщиков. Закон не изменился. Просто
теперь процедура такого изъятия стала более длительной и требующей
обязательного судебного разбирательства. И это прекрасно, так как
больше защищены интересы заемщиков. Но возвращать кредиты все равно
придется. Должников не освобождают от их прямых обязанностей, указанных
в кредитном договоре. Напомню, что в случае задержки очередного платежа
на 30 дней банк вправе применить к заемщику штрафные санкции, а через
90 дней подать на него в суд. И велика вероятность, что банк выиграет
процесс. Вот только после этого появляется возможность совершить
нотариальную надпись на ипотечном договоре и выставить на продажу
заложенную недвижимость.
- Новшество Минюста не приведет к тому, что банки и вовсе перестанут выдавать ипотечные кредиты?
-
Сейчас кредиты на покупку квартиры предоставляют крайне редко, и
связано это с падением платежеспособности населения и проблемами в
банковской сфере. Я полагаю, данное новшество никак не отразится на
объемах выдаваемых кредитов. Оно направлено на борьбу со
злоупотреблениями и для законопослушных банков никаких особых проблем
не создаст.
